Наверняка все уже знают, что право на здание, сооружение и земельный участок требуется регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Зарегистрировать в ЕГРН объект недвижимости можно только, если у объекта есть кадастровый номер (в ряде случаев кадастровый учет и регистрация осуществляются одновременно).
В любом случае, для легитимности любого объекта недвижимости требуется, чтобы ему был присвоен государственный кадастровый номер.
На заре формирования системы кадастрового учета сведения об объектах недвижимости вносились в него массово, путем перенесения информации из бюро технической инвентаризации или иных баз данных.
Далее появились нормы законодательства, указывающие, что постановка земельного участка на государственный кадастровый учет может быть осуществлена только при наличии межевого плана, а для здания, сооружения – технического плана объекта.
Есть требования к подготовке указанных документов, которые обязан выполнять кадастровый инженер, занимающийся подготовкой межевого и технического планов. Среди установленных требований есть указание по определению координат поворотных точек объекта недвижимости, обязанность не нарушать запреты, связанные с пересечением границ земельного участка с иными объектами.
Однако до самого последнего времени у правообладателей объектов недвижимости, в том числе и внесенных в ЕГРН как ранее учтенные объекты, была возможность провести регистрацию сделки с земельным участком или зданием без определения координат.
С 1 марта 2025 года для подавляющего числа лиц ситуация изменилась: вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и регистрационные действия в отношении земельного участка при любой сделке не смогут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ в координатах в межевом плане.
Также нельзя будет поставить на государственный кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, если не определены их координаты в техническом плане.
Так что практически для всех объектов недвижимости законодательство требует определение координат.
Но, в силу понятных причин, есть и группа лиц, которые вправе решить вопрос с кадастровым учетом и регистрацией земельных участков и зданий без соблюдения единого требования о координатах. Речь идет о лицах, пострадавших в результате боевых действий и (или) в связи с наступлением чрезвычайной ситуации.
Для таких лиц действуют специальные нормы в статьях 21 и 70 Федерального закона №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее ФЗ №218), которые снимают общие требования о подготовке межевого и технического планов объектов недвижимости.
При подаче указанными лицами заявления о кадастровом учете и регистрации ранее учтенного объекта не действует требование части 5.1 статьи 69 ФЗ №218 об обязательном отсутствии пересечений земельного участка такого лица с границами иных земельных участков, а также с границами муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств.
Также государственный регистратор не вправе отказать в регистрации права на ранее учтенный земельный участок или здание, если лица, пострадавшие в результате боевых действий и (или) в связи с наступлением чрезвычайной ситуации не представили межевой план земельного участка или технический план здания. Право на объект будет зарегистрировано.
Кроме того, даже если в отношении объекта недвижимости в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах, местоположении границ указанная выше категория лиц вправе совершить сделку, подписать соответствующий договор и провести регистрацию перехода права в ЕГРН (не будут действовать подпункты 21.1 и 21.2 статьи 26 ФЗ №218).
Таким образом, в законодательстве о кадастровом учете и регистрации права на объекты недвижимости для лиц, пострадавших в результате боевых действий и (или) в связи с наступлением чрезвычайной ситуации сделаны оговорки, позволяющие им оформить права на объекты недвижимости на льготных условиях, в том числе без оформления межевого или технического плана и без определения координат границ объектов недвижимости.
