Застройщик при строительстве объектов капитального строительства должен исходить как минимум из следующих требований законодательства о:
- наличии прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
- наличии разрешения на строительство в случаях, установленных законодательством;
- необходимости соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.
В частности, одним из требований градостроительного права является обязательность соблюдения градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны Правилами землепользования и застройки.
Однако один судебный прецедент ввел в данном требовании некоторые особенности. Речь идет об Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2024 N 307-ЭС24-9661 по делу N А56-58911/2023 (далее определение ВС РФ), в котором Верховный Суд РФ признал незаконным отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на завершение строительства спортивно-развлекательного комплекса на основании того, что объект не соответствует установленному градостроительному регламенту.
Необходимо отметить, что вся разрешительная документация застройщиком была получена в необходимом объеме в начале строительства, был заключен договор аренды земельного участка, выдан градостроительный план земельного участка и получено разрешение на строительство. Вся документация соответствовала нормам действующих в тот момент Правил землепользования и застройки.
В дальнейшем было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности – 85 процентов.
В какой-то момент органы местного самоуправления вносят изменения в действующие на территории Правила землепользования и застройки, изменяют градостроительный регламент, в том числе и на тот земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект. Данное обстоятельство послужило основанием для отказа в выдаче разрешения на завершение строительства объекта.
Сложилась спорная ситуация, когда у застройщика есть объект с высокой степенью готовности определенного назначения, действует договор аренды земельного участка, но нет права на проведение работ для завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.
Определение ВС РФ в сложившейся ситуации отмечает, что из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, частей 8 - 10 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов Правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования.
В дальнейшем любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории, и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, ВС РФ поддержал застройщика, что, как отмечает ряд адвокатов, положительно скажется в похожих случаях судебных разбирательств.
