Земельные участки для ведения садоводства формируются в границах садоводческих некоммерческих товариществ в границах населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что садовый земельный участок – это участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Как можно сделать вывод из приведенного определения – на садовых земельных участках можно возводить как садовые, так и жилые дома.
А жилищное право дает довольно широкое определение жилого дома, к которому относится индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В законодательстве присутствует и определение дома блокированной застройки, которым признается все тот же жилой дом. Просто он блокирован с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеет отдельный выход на земельный участок.
Появившаяся практика строительства домов блокированной застройки на садовых земельных участках была рассмотрена и оценена Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 29.10.2024 N 305-ЭС24-12116 по делу N А41-72208/2022 (далее – определение ВС РФ).
Предметом конкретного рассмотрения стала ситуация со строительством собственником земельных участков трех домов блокированной застройки на землях сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования – для ведения садоводства) в одном из городских округов Московской области.
Органы публичной власти усмотрели в таком строительстве признаки самовольного, подпадающего под последствия, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса РФ (снос объектов самовольного строительства).
В определении Верховного Суда РФ по данному делу отмечается, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, но только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
А поскольку земельные участки, на которых построены спорные дома блокированной застройки находятся в территориальной зоне СХ-2, предназначенной для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами садоводства, то нужно понимать, что виды разрешенного использования и градостроительные регламенты указанной зоны не допускают размещение блокированных жилых домов. Для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом может быть использован земельный участок с видом разрешенного использования "Блокированная жилая застройка".
Кроме того, действующее законодательство допускает строить индивидуальные жилые дома без получения разрешения на строительство, возможно обращение с соответствующим уведомлением о планируемом строительстве. Однако, ни с уведомлением, ни с заявлением о выдаче разрешения на строительство собственник земельных участков не обращался, проектная документация в органы власти не предоставлялась.
Таким образом, спорные объекты, возведенные в отсутствие разрешения на строительство на земельных участках, вид разрешенного использования которых не предусматривает блокированную жилую застройку, относятся к объектам самовольного строительства.
Верховный Суд РФ по сути отметил, что ключевым в вопросе правомерности строительства домов блокированной застройки на землях, предназначенных для ведения садоводства является соответствие строительства виду разрешенного использования земельного участка и наличие выданного уполномоченным органом разрешения на строительство.
